Мораторий на продажу земли продлят до 2017 года

Законопроект об обороте земель сельхозназначения подадут в парламент в сентябре-октябре. Об этом соо...

Чиновник требовал взятку за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости

В Киеве на взятке за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости попался чиновник. В Киеве н...

Полезная информация

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Подскажите, пожалуйста, где можно узнать, какой недвижимостью обладает человек? Кто вправе получить такие сведения? Что для этого понадобится? Какую госпошлину...

12 Окт 2012

Подробнее

новости недвижимости

Сравнительный анализ понятия «недвижимость» по российскому и зарубежному законодательству

В процессе создания новой правовой системы наши законодатели постоянно обращаются к опыту зарубежных стран. В принципе, ничего предосудительного в этом нет: зачем заново придумывать то, что уже давно существует в праве развитых государств? При этом, однако, не следует забывать о специфике национальной правовой системы.
Наиболее тесно российское гражданское законодательство связано с континентальными правовыми системами, поскольку они имеют общие корни в римском праве, которое достаточно много внимания уделяло классификации на движимые и недвижимые вещи. Это одна из причин, почему в современных развитых континентальных странах нет такой гражданской кодификации, которая не включала хотя бы одну статью, посвященную понятию «недвижимость».
Все исследователи зарубежного законодательства отмечают, что наиболее широкая трактовка недвижимого имущества содержится во Французском гражданском кодексе 1804 г. (ФГК). Перечень вещей, относящихся к недвижимости, дан в ст.ст. 517—526 ФГК. Как отмечает С.А. Бабкин, несмотря на то, что указанные нормы страдают определенной казуистичностью, сама модель понятия «недвижимое имущество» явилась существенной модернизацией положения римского права и послужила образцом для последующих кодификаций в других странах1.
ФГК проводит строгую классификацию объектов недвижимости, причем так же, как и в российском законодательстве, невозможно выделить единый критерий, по которому группируются объекты.
Прежде всего выделяется недвижимость по своей природе — земельные участки и строения. Урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев, тоже относятся к этой группе. Но с того момента, когда колосья срезаны, а плоды сорваны, они переходят в разряд движимых вещей.
Во вторую группу входит недвижимость по назначению. К ней относятся предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации. Статья 524 ФГК дает примерный перечень таких объектов: животные, служащие для обработки земли, земледельческие орудия, семена, ульи, определенное промышленное оборудование, иные движимые вещи, присоединенные собственником к земельному участку таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней. Даная группа весьма примечательна: в ней четко прослеживается принцип следования принадлежности (всех указанных движимых вещей) за главной вещью (земельным участком). При отделении перечисленных вещей от земельного участка они переходят в разряд движимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. Следовательно, совокупность указанных вещей, объединенных понятием «недвижимость по назначению», следует рассматривать как некий имущественный комплекс, который в имущественном обороте выступает как единый объект права.
В третью группу входят ограниченные вещные права (узуфрукт, сервитут) и вещные иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества. Причина выделения этой группы ясна: законодатель устанавливает единый правовой режим ддя всех ситуаций, в том числе и передачи прав, когда они возникают в отношении недвижимого имущества.
Определенный интерес представляет не только понятие недвижимости, но и регулирование во французском законодательстве взаимоотношений в связке «земля - строение». Как и в российском законодательстве, во Франции особое значение имеют земли сельскохозяйственного назначения, поэтому здесь строения являются принадлежностью земли. Соответственно сделки с такими земельными участками отличаются большой сложностью (в частности, требуется разрешение специальной государственной службы, имеющей право преимущественной покупки). Гораздо проще сделки с объектами недвижимости, где главной вещью (средством достижения цели) являются строения и помещения. Допускается даже устная форма сделки без нотариального удостоверения. Однако все же чаще используется письменная нотариальная форма.
Германское гражданское уложение (ГГУ) 1896 г. дает более узкое понятие недвижимости. Прежде всего, следует отметить, что ГГУ упоминает лишь о двух категориях вещей: «земельный участок» и «движимость». Недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные их составные части. § 94 ГГУ относит к ним вещи, прочно связанные с землей (например, строения, растения на корню, высаженные в почву семена), и права, связанные с правом собственности на участок (§ 96 ГГУ). Каждая из этих частей может быть обособленным, самостоятельным объектом права. По целевому назначению к недвижимости относятся так называемые принадлежности земельного участка: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни и т.п.), сельскохозяйственные средства производства. Согласно § 97 ГГУ такие принадлежности не являются составной частью главной вещи, а лишь предназначены служить ее хозяйственной цели.
Не включаются в состав земельного участка вещи, связь которых с почвой является временной. То же самое относится к строениям и другим сооружениям, связанным с данным земельным участком и используемым управомоченным лицом для осуществления им своего права на чужой земельный участок.
Особо в законодательстве Германии регулируется правовой статус изолированных помещений (в отдельных случаях и этажей зданий). В соответствии с Законом о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью от 15 марта 1951 г. в качестве недвижимого имущества признаны жилые и нежилые помещения. Причем, как следует из п. 5 § 1, § 3, п. 2 § 6 указанного Закона, земельный участок и оборудование здания являются принадлежностями здания, а квартира (помещение) в здании рассматривается как объект особого права, зависящего от права общей собственности на здание. То есть единство объекта недвижимости базируется на понятии главенства, как и в законодательстве России (ст. 135 ГК РФ).
В отличие от немецкого законодательства, где фактически не употребляется термин «недвижимость», Швейцарское гражданское уложение 1907 г. (ШГУ) достаточно четко определяет эту категорию. Более того, дифференциация правового режима собственности во многом связана с различием между движимым и недвижимым имуществом.
В соответствии со ст. 655 ШГУ недвижимостью являются:

  1. земельные участки;
  2. горные прииски;
  3. зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость.

Понятие земельного участка несколько шире, чем в российском праве, поскольку он охватывает не только почвенный слой, но и прочно связанные с ним здания и сооружения, занесенные в реестр недвижимости. Все это — единый объект вещных прав и оборота.
Характерно, что ШГУ не рассматривает в качестве самостоятельного вида недвижимости строения, прочно связанные с землей. Они считаются неотъемлемой частью земельного участка.
Что касается прав на недвижимость, то швейцарские юристы комментируют это положение как правовую фикцию, считая, что по сути такие права, в основном сервитуты, недвижимостью не являются. На самом деле сервитут и иные вещные права относятся к недвижимости по формальному признаку - внесению соответствующей записи в реестр прав на недвижимость. Это влечет за собой правовые последствия, сходные с теми, которые считаются присущими недвижимости (например, особый порядок возникновения прав и т.п.).
Следует отметить достаточную четкость швейцарского законодателя в определении понятия недвижимости, в то же время следует разделить сомнения о причислении вещных прав к этой категории. Представляется, что тем самым стирается грань между вещным и обязательственным правом, что не является желательным.