Мораторий на продажу земли продлят до 2017 года

Законопроект об обороте земель сельхозназначения подадут в парламент в сентябре-октябре. Об этом соо...

Чиновник требовал взятку за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости

В Киеве на взятке за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости попался чиновник. В Киеве н...

Полезная информация

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Подскажите, пожалуйста, где можно узнать, какой недвижимостью обладает человек? Кто вправе получить такие сведения? Что для этого понадобится? Какую госпошлину...

12 Окт 2012

Подробнее

новости недвижимости

Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ

Понятие недвижимости является ключевым для уяснения принципиальных особенностей института права собственности в целом.
Как было указано выше, термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве довольно поздно, а определения недвижимости в законодательстве не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет.


В.И. Синайский, анализируя отличие недвижимого имущества от движимого, полагал, что такой критерий, как возможность передвижения вещи без ущерба для нее, уже нельзя считать вполне надежным. Поэтому он предлагал использовать другой критерий — понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью. И это мнение вполне оправданно, поскольку бесспорно, что единственный объект, который нельзя переместить, — это земля. Соответственно, недвижимость — это прежде всего земля. Что же касается составных частей земли, то их связь с последней может быть различной.
Именно на это обстоятельство обратил свое внимание Г.Ф. Шершеневич. Он указывал, что само назначение строений — быть в постоянной связи с находящейся под ними землей — не имеет влияния на признание за ними движимого или недвижимого свойства. Так, например, нельзя признать за недвижимость скамейку или беседку, заготовленные для сада. Поэтому, считал Г.Ф. Шершеневич, вопрос о прочности и связи строений с землей не может быть решен принципиально, с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности1.
Из этого с очевидностью следует, что такие признаки, как «составная часть земли», «прикрепленность к земельному участку», не в полной мере могут характеризовать недвижимость.
В самом деле, руководствуясь этими признаками, достаточно сложно ответить на вопрос: почему бревенчатый дом на фундаменте будет считаться недвижимостью, а точно такой же дом, не имеющий фундамента (т.е. не прикрепленный к земле), не будет считаться таковым? Ведь они, в принципе, выполняют одинаковые функции.
Для того чтобы не было путаницы в определении признаков недвижимости и, самое главное, в их применении на практике в каждом конкретном случае, К.П. Победоносцев предлагал для практического разделения вещей на движимые и недвижимые руководствоваться исключительно буквой закона, где должны быть просто перечислены виды недвижимого имущества. Здесь К.П. Победоносцев, вероятно, имел в виду примерный перечень такого имущества. Далее перечисляется это имущество: земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, все это с законными принадлежностями, а также железные дороги со всеми их принаддеж- ностями1. Конечно, подобный перечень требует комментария, поскольку неясно, например, с какой точки зрения деревни являются недвижимостью. Небесспорны и некоторые другие составляющие указанного списка. Однако, на наш взгляд, К.П. Победоносцев выбрал самый простой и удобный критерий — закон.
Если обобщить все вышеназванные точки зрения ученых-цивилистов XVIII—XIX вв., то обращает на себя внимание один факт: в науке гражданского права того периода не было сформулировано определение недвижимости, более того, такие попытки даже не предпринимались. Усилия ученых были направлены, в лучшем случае, на выработку признаков недвижимости, а в худшем — на простое перечисление объектов недвижимости, которое видоизменялось в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов. Данная ситуация была определена позицией законодателя, который не счел нужным зафиксировать понятие недвижимости в каком- либо нормативном акте.
Необходимо отметить, что Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и другие ученые своими научными изысканиями подготовили почву для современных исследователей в области гражданского права.
В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в Гражданском кодексе Российской Федерации впервые в российской истории закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. В ст. 130 зафиксировано следующее: «К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутрен него плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Определение достаточно развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что, естественно, порождает научные споры.
Прежде всего, следует отметить, что представители других отраслей науки (философии, экономики, уголовного права) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей профессиональной специфики.
Так, И.Т. Балабанов предлагает рассматривать недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Далее он перечисляет группы финансовых активов, входящих в состав недвижимости: земельный участок, жилое помещение (дом, квартира, комната), нежилое помещение, предприятия, здания, сооружения, участок лесного фонда, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации.
Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка Гражданского кодекса РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации ГК РФ: Тем не менее, И.Т. Балабанов все-таки называет те же самые объекты, что и в Кодексе, не добавляя каких-либо других признаков, свидетельствующих об особых свойствах недвижимости как финансовой категории. Единственный термин «финансовые активы» не вносит особого смысла в указанное определение. Однако И.Т. Балабанов допускает и некоторое противоречие. По его мнению, недвижимость — это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей называется и земельный участок. В таком случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что

 

это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое значение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория — это земельное пространство с определенными границами». Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.
Также остается неясным правовой статус других составных частей недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений и т.д.). Указание на воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания совершенно не укладывается в определение И.Т. Балабанова, так как их нельзя отнести ни к территории с природными ресурсами, ни к зданиям и сооружениям.
По нашему мнению, подобный путь определения недвижимости не является плодотворным и еще более усложняет его (определение. — Авт.).
В.А. Горемыкин определяет недвижимость как товар, причем « само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие, как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость2.
Представляется, что, указывая эти признаки, В.А. Горемыкин не отражает специфику именно недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое, вместе с тем, не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о Признаках товара вообще.
Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С.Б. Иващенко, который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку в ГК РФ, по его мнению, это определение сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество.
Нарекания вызвал такой признак недвижимого имущества, как невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, так как, якобы, в законе не указаны критерии несоразмерности. С.Б. Иващенко предлагает уточнить этот критерий, указав на количественные и качественные параметры недвижимости. «Таким образом, — пишет он, — мы имеем два взаимосвязанных критерия, которые позволяют четко отграничить недвижимое имущество от движимого. Это отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик (второй)...
• Под последними в данном случае следует понимать как собственные характеристики имущества, так и характеристики того имущества, неразрывная связь с которым составляет его целевое назначение (количественные характеристики: габариты, вес, форма, объем, величина и т.д.; качественные характеристики: структура, компоненты, свойства. — Авт.). Под перемещением в пространстве следует понимать изменение географических координат имущества, изменение его местоположения относительно стационарных географических ориентиров»1. Далее С.Б. Иващенко, используя названные им критерии, перечисляет имущество, которое в соответствии с ними можно отнести к недвижимости: земельные площади и водные пространства, включая их недра, постройки и строения (сюда включаются стационарные гаражи, разборное и неразборное жилье и не предназначенные для проживания постройки, а также отдельные жилые и нежилые помещения, являющиеся структурным элементом зданий и пр.).
Данный подход к определению недвижимости, на наш взгляд, вызывает серьезные возражения. Представляется абсолютно бесполезной идея выработки автономного, самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права. И прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. С.Б. Иващенко сам указывает, что в центре уголовно-пра- вовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом1. К тому же УК РФ не предусматривает специфики привлечения к уголовной ответственности за посягательство на движимое или недвижимое имущество. В гл. 21 Уголовного кодекса РФ речь идет о преступлениях против собственности, следовательно, объектом таких преступлений является имущество как таковое в целом, вне зависимости от его классификации. Можно предположить, что указанная классификация будет иметь значение при определении меры и срока наказания. Но этот факт отнюдь не свидетельствует о необходимости закрепления подобного определения в УК РФ.
В отличие от уголовного гражданское законодательство подробно регламентирует понятие недвижимого имущества и в зависимости от того, к какой категории принадлежит то или иное имущество, определяет особенности его правового режима и оборотоспособности. Без преувеличения можно утверждать, что это одна из центральных категорий гражданского права, поскольку именно его нормы специально приспособлены для регулирования имущественных отношений.
При этом детальная разработка цивилистического понятия недвижимости не мешает его использованию в других отраслях российской системы права, в том числе и в уголовном праве. Подобная взаимосвязь гражданского и уголовного права проявляется довольно часто. Так, например, было с определениями необходимой обороны и крайней необходимости, которые регламентированы ст.ст. 37, 39 УК РФ, используемыми в гражданском праве при решении вопросов возмещения вреда. Нет никакой необходимости дублировать подобные нормы.
Сомнительным является также и предложение С.Б. Иващенко о выработке новых критериев для отграничения недвижимого имущества от движимого. Он считает, что неразрывная связь с землей и невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению являются недостаточно точными признаками. Взамен их С.Б. Иващенко сформулировал два других признака: отсутствие’ возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик (второй). При этом автор предлагает достаточно подробную детализацию данных характеристик, вплоть до установления изменения географических координат имущества, которые должны быть непременно закреплены в законе.
Представляется, что в таком случае любые изменения местоположения имущества будут считаться изменениями статуса этого имущества с недвижимого на движимое. Но современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков. Соответственно, жилой дом (бревенчатый), перенесенный на новое место, будет обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Естественно, что такое имущество остается недвижимостью, не говоря уже о том, какое количество специалистов потребуется для установления всех названных параметров. Тем более невозможно придать им всем легитимность и отразить в законе.
Интересно также и то, что С.Б. Иващенко предлагает относить к недвижимости те постройки, которые, хотя и не отвечают требованиям, предъявляемым к недвижимости, но в силу определенных причин несут на себе аналогичную нагрузку, то есть приспособлены и используются в качестве недвижимости, например строительные вагончики, автомобильные прицепы, мини-дома, снятые с колес и используемые для каких-либо целей как недвижимое имущество (стационарно).

 

Что означает «использовать в качестве недвижимости», С.Б. Иващенко не поясняет. Можно предположить, что такое использование подразумевает стационарность и непереместимость. Но в таком случае транспортные средства теряют свое основное предназначение (двигаться) и нет необходимости выделять их отдельной группой объектов, а положения ГК РФ в этой части теряют всякий смысл. Между тем законодатель особо оговорил эту категорию вещей именно с учетом специфики их функционирования.
Думается, в целом позиция С.Б. Иващенко, его предложения по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, напротив, размывают эти границы, делая понятие «недвижимость» весьма абстрактной категорией.
В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждалось и обсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ.
Справедливости ради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя, и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.