Мораторий на продажу земли продлят до 2017 года

Законопроект об обороте земель сельхозназначения подадут в парламент в сентябре-октябре. Об этом соо...

Чиновник требовал взятку за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости

В Киеве на взятке за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости попался чиновник. В Киеве н...

Полезная информация

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Подскажите, пожалуйста, где можно узнать, какой недвижимостью обладает человек? Кто вправе получить такие сведения? Что для этого понадобится? Какую госпошлину...

12 Окт 2012

Подробнее

новости недвижимости

Жилищные отношения.

Понятие, структурные особенности жилищного законодательства
Жилье (жилое помещение) можно определить и как сооружение, построенное (возведенное) или приспособленное для удовлетворения материально-бытовых, социально-духовных, физиологических потребностей людей. Жилье служит и средством защиты от внешних опасных или неблагоприятных для здоровья природных явлений, нежелательного, незаконного вмешательства в личную жизнь.
Толкование понятия «жилища» дал еще Пленум Верховного Суда СССР в постановлении «О судебной практике по делам о преступлении против личной собственности» от 5 сентября 1986 г.' Под жилищем следует понимать помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый домик и т.п., а также его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека — балконы, застекленные веранды, кладовые и т.п.).

Имея «крышу над головой», человек формируется как гражданин; дома он получает социально-духовные основы воспитания, удовлетворяет повседневные материально-бытовые потребности, создает семью, восстанавливает физические силы и трудоспособность.
Характерной особенностью жилищных отношений является участие в них граждан в качестве нанимателей по заключенным договорам найма жилого помещения. То есть граждане пользуются жильем только как наниматели, не обладая правом собственности на него. При возникновении у жильцов права собственности вся сфера, связанная с проживанием, охватывается отношениями собственности. Поэтому в случае приватизации жилья жилищные отношения трансформируются в отношения, вытекающие из права собственности на это жилье (владения, пользования, распоряжения).
По мнению ряда ученых-юристов, пользование приватизированными квартирами, в широком смысле слова, может быть отнесено к жилищным отношениям. Как считает П.И. Седугин, «...оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилищных помещений, производится по ставкам, определенным для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов... Эта и другие особенности пользования приватизированными квартирами позволяют рассматривать отношения по пользованию ими в качестве разновидности жилищных отношений...».
Ю.К. Толстой же полагает, что «после приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер».
Жилищные отношения, как правило, сводят к имущественным3 , связанным с предоставлением и пользованием жилыми помещениями. Такая квалификация представляется односторонней. Очевидно, что в процессе того же «предоставления жилья» возникает значительная группа организационно-управленческих отношений. Обоснованно утверждение Ю.К. Толстого, что «жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений)»1.
К жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов. Они квалифицируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда). Поэтому в ч. II ст. 3 ЖК РСФСР особо выделено: «Отношения, связанные со строительством жилых домов, регулируются соответствующим законодательством».
Однако позиция законодателя в последнее время несколько изменилась. В жилищно-правовые акты иногда включаются нормы, регулирующие отношения по строительству и ремонту. Так, в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» понятие «жилищная сфера» раскрывается как «область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт». Такая позиция, как представляется, неоправданна с точки зрения структуры законодательного материала, особенностей жилищного и гражданского законодательства. И не убедительна позиция отдельных ученых, поддерживающих «объединение» жилищных и строительно-подрядных норм. По мнению П.И. Седугина, «жилищные отношения образуют общую группу вместе со строительно-жилищными отношениями (организация и деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), «незавершенное жилищное строительство» и др.), которые обычно выступают в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений, поэтому между этими двумя видами отношений нередко трудно провести четкую границу; они образуют «жилищные отношения» в широком смысле»3.
Даже в «широком смысле» эти нормы объединять нельзя. Ибо по своей предметной направленности, принципам, целям правового воздействия они различны, «Смешение» разных правовых институтов может привести к сложностям при рассмотрении споров в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Если строительство жилых объектов служит предпосылкой возникновения жилищных отношений, видимо, логично утверждение, что жилищные отношения возникают с момента сдачи объекта в эксплуатацию, получения ордера и начала вселения. Так ли это на самом деле? И как быть с принятием на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с установкой очередности, когда жилой дом еще не построен? Разве это не жилищные отношения, не по поводу предоставления жилья в будущем? Некоторые ученые-юристы стадию постановки на учет считают только предпосылкой возникновения жилищных отношений. Квалифицировать их только как «предпосылку», видимо, не верно, нельзя забывать о многочисленных жилищных спорах по поводу принятия на учет, очередности и др. Никто из практических работников не ставил под сомнение жилищно-правовой характер этих споров.
Поэтому, с правовой точки зрения, жилищные отношения возникают с момента принятия на учет граждан (имеющих право на безвозмездное получение жилья), нуждающихся в улучшении жилищных условий. По отраслевой принадлежности эти отношения в основном охватываются административным правом и квалифицируются как административно-правовые (конечно, возможны случаи их квалификации и как гражданско-правовых).
С момента же начала вселения нанимателей по ордеру (по социальному найму) возникают гражданско-правовые отношения (охватываемые жилищным и фажданским законодательством) на основе равенства сторон, возмездности (по коммерческому найму — со времени заключения договора).
Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с соблюдением правовых и технических норм). Недопустимо квалифицировать как жилищный наем проживание людей в садовых домиках, вагончиках, «охранных будках», иных временных постройках, т.е. строениях, не принятых в эксплуатацию по установленным правилам как жилье. По одному из гражданских дел, рассмотренных в свое время Верховным Судом СССР, было разъяснено: «Право пользования жилым помещением в доме может быть признано лишь после принятия его в эксплуатацию и проведения регистрации в Бюллетень Верховного Суда СССР, 1985. № 2. С. 8.
исполкоме местного Совета народных депутатов».
Поэтому при разбирательстве споров относительно помещений, не отнесенных к категории жилых, нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства. Допустимо применение общих правил договора аренды (имущественного найма), т.е. ст. 606-623 ГК РФ.
Удовлетворяя иск акционерного общества о расторжении с Л. договора имущественного найма и освобождении площади в силу ст. 610 ГК РФ, суд исходил из того, что дом (сборно-разборное каркасно-щитовое строение), в котором проживает ответчик, в число жилых не включен, а находится на балансе акционерного общества. Квартира Л. в этом доме была передана по договору имущественного найма (аренды), ответчик с работы уволился. Последующие судебные инстанции оставили решение в силе.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в тот же суд по следующим основаниям.
Согласно ст. 50 ЖК РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется по договору найма и правилам пользования жилыми помещениями. Жилье в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляется фажданам в бессрочное пользование (п. 2 ст. 10 ЖК РСФСР).
Таким образом, в силу закона, действовавшего на момент предоставления квартиры Л. (1989 г.), жилое помещение могло быть передано ему в пользование бессрочно по договору жилищного найма, а не аренды, и при рассмотрении дела следовало руководствоваться нормами жилищного, а не гражданского законодательства.
Факт отсутствия регистрации дома как жилого в соответствующих органах не свидетельствует, что этот дом таковым не является. Согласно техническому паспорту упомянутый Дом жилой, имеет центральное отопление и электроосвещение, состоит из двух квартир, в каждой из которых есть несколько жилых комнат, кухня, коридор, ванная. Ответчик ежемесячно вносил квартплату, имел постоянную прописку в квартире, по поводу которой возник спор. Однако этим обстоятельствам суд оценки не дал.
Не являются жилищными и отношения в связи с проживанием некоторых категорий граждан (пенсионеров, инвалидов, командированных и др.) в домах для престарелых, пансионатах, санаториях-профилакториях, гостиницах и т.п. Отношения эти (называемые «по социальному обслуживанию») охватываются пенсионным, трудовым и, частично, гражданским законодательством.
Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы. Их нельзя сводить только к вопросам принятия на учет, распределения жилья и заключения договоров. К ним примыкают общественные связи в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда, жилищно-коммунального обслуживания граждан и некоторые другие.
Как родовое понятие «жилищные отношения» охватывают общественные связи:
а) в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (применительно к социальному найму);
б) по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма);
в) в области пользования служебными жилыми помещениями, общежитиями (как особую группу);
г) по эксплуатации жилья в ЖСК, ЖК (до полного погашения стоимости);
д) в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда;
е) по жилищно-коммунальному обслуживанию граждан - собственников жилья.
Жилищные отношения, урегулированные правом (или охваченные правом), приобретают форму правоотношений. Регулирование осуществляется такими отраслями, как гражданское, административное, государственное, финансовое право. Как отметил Ю.К. Толстой, «регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической природе нормативных актов и норм».
Как представляется, жилищное законодательство относится к комплексной отрасли законодательства, включающей нормы различных отраслей права в связи с общественными потребностями использования разных методов, принципов правового воздействия. Так, вопросы принятия на учет опираются в основном на методы власти и подчинения. При формировании договорных отношений используются методы гражданского права: равенства, имущественной самостоятельности сторон.