Мораторий на продажу земли продлят до 2017 года

Законопроект об обороте земель сельхозназначения подадут в парламент в сентябре-октябре. Об этом соо...

Чиновник требовал взятку за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости

В Киеве на взятке за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости попался чиновник. В Киеве н...

Полезная информация

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Подскажите, пожалуйста, где можно узнать, какой недвижимостью обладает человек? Кто вправе получить такие сведения? Что для этого понадобится? Какую госпошлину...

12 Окт 2012

Подробнее

новости недвижимости

Управление жилищным фондом

Управление жилищным фондом не является основным видом управленческой деятельности (в сравнении с управлением отраслями: промышленностью, сельским хозяйством, связью, строительством и т.п.) и поэтому имеет характер «производного управленческого воздействия». Эту систему управления можно было бы назвать «вторичной», базирующейся на сочетании территориальных и отраслевых принципов, находящейся под воздействием систем управления основным производством.
Характерной особенностью «вторичной» системы является объединение нескольких (близких по функциональной направленности) управляемых звеньев либо вхождение ее в хему управления основными отраслями. Таковы, к примеру, системы министерств и государственных комитетов: экономического развития и торговли, сельского хозяйства и продовольствия, строительства и жилищно-коммунального комплекса. Они позволяют рационально использовать более развитую инфраструктуру управленческих звеньев основных отраслей в интересах «вторичных».
Общее государственное управление в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда осуществляется Правительством РФ, правительствами республик в составе Российской Федерации, администрациями краев и областей; их нижестоящими управленческими звеньями в городах, районах, поселках.
Управление ведомственным жилищным фондом осуществляется министерствами, ведомствами, а также подчиненными им предприятиями, учреждениями, организациями; общественно-кооперативным жилищным фондом -органами управления колхозов, других кооперативных организаций, их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций.
Специально уполномоченным государственным органом в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда выступает Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Госстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим межотраслевую координацию и функциональное регулирование деятельности в области архитектуры, градостроительства, жилищной политики и жилищно-коммунального комплекса и его реформирования во взаимодействии с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Структурным подразделением Госстроя России выступает Департамент жилищно-коммунального хозяйства2. Его основные задачи: разработка и обеспечение реализации государственной политики в области жилищного хозяйства, координация деятельности производственных предприятий, определение стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства, правовое и организационное обеспечение экономической реформы, организация мероприятий по надежной сохранности жилищного фонда и объектов коммунального назначения, дальнейшее повышение уровня благоустройства жилищ, улучшение санитарного состояния населенных пунктов и др.
Госстрой России управляет территориальными органами ЖКХ (государственными комитетами по жилищной и строительной политике республик в составе Российской Федерации, соответствующими управлениями краев и областей) как непосредственно, так и через администрации территорий. В республиках, краях и областях разработаны и приняты положения о государственных комитетах, управлениях по строительству и жилищной политике. Они предусматривают единую систему управления жилищно-коммунальным хозяйством в городах, районах, поселках.
Как показывает практика, управленческие подразделения не всегда способствуют созданию и развитию перспективных предприятий жилищно-коммунального хозяйства: акционерных обществ, корпораций, холдинговых компаний, обслуживающих области, края, республики, города. Предприятия ЖКХ, обслуживающие город, район или отдельный населенный пункт, как правило, находятся в непосредственном ведении управлений (отделов) ЖКХ городских (районных) администраций. Организационно-правовыми формами этих предприятий являются несовершенные в организационно-правовом плане тресты жилищно-коммунального хозяйства, жилищно-эксплуатационные организации (пользующиеся правами юридического лица). Особенности их функционирования — ориентиры на бюджетное финансирование, отсутствие прямой заинтересованности в результатах труда.
Стало очевидным: сложившиеся организационно-правовые формы предприятий и объединений ЖКХ, структура Управления ими устарели и не соответствуют качественно новым требованиям. Договоры на коммунальное обслуживание не обеспечивают элементарного функционирования сис-гемы. Не создан действенный механизм энергосбережения.

Снижается надежность и устойчивое функционирование систем инженерного обеспечения.
В этих условиях неотложной стала коренная реформа жилищно-коммунальной сферы, т.е. переход от бюджетного дртирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания.
Начальные идеи реформы заложены в двух Законах РФ: «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 г.2. (с последующими изменениями и дополнениями) и «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. (упомянутом выше). В них впервые сформулированы и основополагающие принципы реформы: преобразование отношений собственности; вступление в права собственности на жилье, развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда; оплата жилья и коммунальных услуг в размерах, обеспечивающих возмещение издержек; использование социального жилищного фонда.
Сама же концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства одобрена Указом Президента РФ от 18 апреля 1997 г.  Основными способами достижения целей реформы авторы концепции считают: совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве, переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг; социальная защита населения.
Ныне (до начала реформы) жилищный фонд, как правило, находится на балансе у жилищно-эксплуатационныя организаций, которые заключают договоры от имени жильцов со всеми коммунальными службами либо выполняют работы своими силами по принципу «сам себе заказываю, сам же выполняю и оцениваю»; по реформе же взаимоотношения должны строиться с участием собственников жилого фонда - - предприятий, кооперативных организаций, муниципальных образований, а в случае приватизации жи-лишного фонда — жильцов. В качестве генерального заказчика на жилищно-коммунальные услуги выступают, как правило, местные органы исполнительной власти или созданные ими специальные структурные подразделения. Подрядчиками являются предприятия жилищно-коммунального хозяйства, владеющие основными фондами по эксплуатации, обслуживанию жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры. Во всяком случае предполагается создать такую схему, при которой предприятие-подрядчик гарантирует уровень надежности (качества) ремонтно-восстановительных работ. Здесь должны быть решены три взаимосвязанные задачи:
а) «разрыв» сложившегося «клубка» заказчик — подрядчик;
б) создание слаженной (независимой от подрядчика) системы заказчика; в) формирование договорных отношений между самостоятельными структурными подразделениями заказчика и подрядчика, т.е. связь последнего с заказчиком через обычные гражданско-правовые договоры. При этом система соглашений строится из двух блоков: 1) коммунальное обслуживание (обеспечение жителей теплом, водой, газом, электроэнергией и т.п.) и жилищно-коммунальное обслуживание; 2) предоставление услуг непроизводственного характера (оформление приватизации, регистрация и т.п.).
Наряду с вышеизложенными принципами реформа предусматривает развитие конкуренции среди подрядчиков, создание системы социальной защиты населения и некоторые другие организационно-правовые меры. Однако суть реформы - формирование самостоятельной государственной системы заказчика, опирающейся на принципиально новые гражданско-правовые договоры с подрядчиками.
Характерной является практика создания системы заказчиков и корректив в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством г. Самары. 15 марта 1994 г. администрация рода приняла постановление «О разграничении компетентности полномочий по уровням управления городским хозяйством «город - район» в решении вопросов жилищно-коммунального хозяйства и жилищной политики». По постановлению функции заказчика (а также контрольные функции) возложены на управление жилищно-коммунального хозяйства г. Самары (преобразованного впоследствии в Де-п,артамент жилищно-коммунального хозяйства), а также на специализированные подразделения — Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) в составе районных администраций.
Департамент жилищно-коммунального хозяйства города осуществляет относительно ДЕЗ районов и некоторые управленческие функции. Районная администрация как непосредственно, так и через ДЕЗ управляет жилым и нежилым фондом, выступает заказчиком по всему комплексу вопросов жилищно-коммунального обслуживания.
Договор на жилищно-коммунальное обслуживание заключается между вышеназванными заказчиками (на основе разграничения полномочий) и каждым самостоятельным подотраслевым «подрядчиком» (ремонтно-эксплуатацион-ным, водопроводно-канализационным, тепло-, электро- и газоснабженческим, санитарной очистки, дорожного хозяйства и другими специализированными предприятиями). Когда предприятие ЖКХ является многоотраслевым и в его состав входят подразделения различных подотраслей, практикуется заключение генерального договора на жилищно-коммунальное обслуживание потребителей.
Примерно по такой схеме осуществляется разделение функций заказчика и подрядчика в городах Москве, Рязани и Нижнем Новгороде.
По всем признакам реформа, видимо, даст возможность преодолеть кризис в жилищно-коммунальной сфере, явится основополагающим звеном принципиально новой системы обслуживания. Но имеются ли (или созданы ли) на местах условия для реализации положений реформы? Как показывает состояние дел в самой жилищно-коммунальной сфере, практика разработки и принятия программ, таких условий пока нет. Прежде всего, намеченные сроки реформы не соответствуют реальным возможностям территорий; законодательство РФ не сбалансировано с материально-техническими, финансовыми ресурсами, реальными перспективами социально-экономического развития. В ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» выделено: «Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 5 лет». К 1997 г. выяснилось, что этот срок нереален. Поэтому в концепцию реформы включили запись: «Сложившаяся ситуация потребовала увеличения конечного срока перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость с 5 до 10 лет». Между тем в том же 1992 г. было очевидным: в силу тяжелого социально-экономического положения страны 5-летний срок ничем не подкреплен. Теперь установлен 10-летний срок, и он истекает в 2002 г.

Будет ли осуществлена реформа к этому времени в полном объеме? По всей вероятности, и в 2002 или 2003 г. со ссылкой на «сложившуюся ситуацию» придется «накинуть» еще 5 лет. Ибо во многих областях свыше 50% населения не имеет возможности оплачивать полную стоимость жилищно-коммунальных услуг при значительных задолженностях по квартирной плате. Низким остается прожиточный минимум; продолжают снижаться реальные доходы. Вряд ли положение может измениться за два года коренным образом.