Мораторий на продажу земли продлят до 2017 года

Законопроект об обороте земель сельхозназначения подадут в парламент в сентябре-октябре. Об этом соо...

Чиновник требовал взятку за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости

В Киеве на взятке за решение вопроса с арендой коммунальной недвижимости попался чиновник. В Киеве н...

Полезная информация

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Как узнать - у кого какая недвижимость в собственности?

Подскажите, пожалуйста, где можно узнать, какой недвижимостью обладает человек? Кто вправе получить такие сведения? Что для этого понадобится? Какую госпошлину...

12 Окт 2012

Подробнее

новости недвижимости

Классификация и общая характеристика объектов недвижимости - окончание

 

Многоквартирный дом. Ранее к имущественным комплексам законодательство относило так называемый кондоминиум. На основании ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.2 кондоминиумом именовался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Примечательно, что ст. 130 ГК РФ никогда не причисляла кондоминиум к недвижимому имуществу. В то же время ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав...», называя виды недвижимого имущества, в числе прочих указывала и кондоминиумы, а ст. 14 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» устанавливала необходимость государственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подобное несоответствие в определении статуса данного объекта предполагало необходимость разрешения указанной коллизии.

Весьма интересна в этом смысле концепция «неделимого домовладения». Так, Л.Н. Матеров полагает, что кондоминиум можно рассматривать как совокупность частей (долей), находящихся в собственности разных лиц, составляющих вместе единый объект недвижимости. Часть (доля) кондоминиума определяется им как часть объекта недвижимости в жилищной сфере, находящаяся в собственности одного лица, которую невозможно отделить от объекта в натуре и которая может существовать только в совокупности с остальными частями, составляя единый неделимый комплекс как целое1. Из этой теории логически должно следовать заключение о том, что кондоминиум является сложной вещью, которая выступает в гражданском обороте как единый объект права.
В то же время необходимо обратить внимание, что законодатель в гл. 18 ГК РФ вообще не называет кондоминиум в качестве объекта гражданского права.
Относительно определения кондоминиума как сложной вещи также существуют определенные сомнения. Статья 134 ГК РФ определяет сложную вещь как совокупность разнородных вещей, образующих единое целое, предполагающее их использование по общему назначению. Однако в состав кондоминиума входят столь разноплановые объекты, что весьма трудно представить их использование по общему назначению: «Жилые помещения в кондоминиуме используются для проживания, земельные участки — для постройки дома и посадки зеленых насаждений, бассейны, водоемы - для благоустройства придомовой территории и т.д.»2.
Кроме того, следует иметь в виду, что недвижимые вещи, входящие в состав кондоминиума, имеют каждая своего собственника. Для сложной же вещи, а тем более единого объекта права, характерно наличие единственного собственника. Наличие общего имущества (крыша, фундамент, коммуникации) на праве долевой собственности, принадлежащей всем собственникам кондоминиума, не влияет на изложенную ситуацию.
То есть совершенно очевидно, что кондоминиум сложной вещью не является. Кроме того, он не является объектом недвижимости, тем более — единым объектом. Как верно отмечает М.Г. Пискунова, кондоминиум физически неделим и с точки зрения эксплуатации представляет собой одно целое, но в правовом смысле он лишь совокупность объектов недвижимости, являющихся юридически самостоятельными объектами гражданских прав1.
Тем самым следует подчеркнуть правильность позиции Гражданского кодекса, а также приведение в соответствие с ним и Федерального закона «О государственной регистрации прав...»2, из которого изъято положение о государственной регистрации кондоминиума, так как его составные части регистрируются на основании того же нормативного акта. Такая система дублирования регистрации по аналогии с предприятием (о чем говорилось ранее) лишь усложняет процедуру участия этих объектов в гражданском обороте.
На сегодняшний день Жилищный кодекс РФ3 оперирует понятием «многоквартирный дом», не определяя его при этом. Это позволяет заключить, что, заменяя термин «кондоминиум» на категорию « многоквартирный дом», законодатель предполагает идентичность содержания указанных понятий. Но в этом случае опять-таки нельзя говорить о наличии единого объекта недвижимости.
Таким образом, многоквартирный дом как имущественный комплекс состоит из совокупности самостоятельных объектов недвижимости, каждый из которых является отдельным объектом права подлежащим государственной регистрации. Основной единицей, безусловно признанной законодателем в качестве недвижимого имущества, является жилое помещение.

Жилые (нежилые) помещения.

Как правило, под помещением понимают единицу комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых или нежилых целей, находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований. Из этого определения четко видно, что во главу угла ставится целевое назначение помещений («предназначено для жилых или нежилых целей»). Соответственно, все помещения в зависимости от указанного критерия делятся на жилые и нежилые.
Определяя термин «жилое помещение», необходимо отметить, что законодатель довольно четко изложил свою позицию. В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания. В ч. 1 ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект договора найма жилого помещения характеризуется в качестве изолированного помещения, пригодного для постоянного проживания. Статья 15 ЖК РФ под жилым признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. То есть, обобщив все приведенные формулировки, можно сказать, что жилым помещением признается такое, которое пригодно для проживания, а также отвечает санитарным; противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (поскольку соблюдение этих требований и будет свидетельствовать о возможности проживания в помещении).
К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, жилые комнаты, коттеджи и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленные законодательством субъектов РФ. Характерная черта жилого помещения — безусловное признание его самостоятельным объектом права и, как следствие, обязательная государственная регистрация в органах юстиции.

Понятия «нежилое помещение» как такового на сегодняшний день в законодательстве нет. Статья 130 ГК РФ в пределах интересующей нас категории недвижимого имущества выделяет только понятия «здание» и «сооружение», а термин «нежилое помещение» не сформулирован в качестве самостоятельного понятия. Аналогичная позиция содержится и во второй части ГК РФ, в гл. 34 выделен § 4, посвященный аренде зданий и сооружений. Однако в соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав....» к указанной группе помимо зданий и сооружений отнесены жилые и нежилые помещения. При этом, как следует из ст. 12 указанного Закона, помещение (жилое или нежилое) представляет собой объект, входящий в состав здания. Тем самым жилые и нежилые помещения признаются составными частями целого (здания, сооружения). Сходное положение содержится в подразделе 1-3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Но при этом, как уже было указано выше, законодатель, давая определение жилого помещения, закрепляя необходимость его государственной регистрации, комплекс прав, возникающих в связи с этим, признает жилое помещение самостоятельным объектом прав, чего нельзя однозначно сказать о нежилом помещении.
Весьма показательным в этом смысле является постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 января 2006 г. № КГ- А40/13439- 05 по поводу спора , возникшего между ЖСК «Чертаново 18» и Департаментом имущества г. Москвы о признании за ЖСК права собственности на нежилые помещения. По договору между ЖСК «Чертаново 18» и Территориальным Управлением капитального строительства было предусмотрено строительство жилого дома. Нежилые помещения (их назначение и стоимость) в качестве объекта строительства не были указаны, хотя фактически они были построены и взяты на баланс ЖСК, который нес соответствующие расходы по их содержанию.
Решение по данному спору не было вынесено, и дело отправлено на новое рассмотрение. Одной из причин этого является неопределенность позиции законодателя относительно статуса нежилого помещения.